近年来，“实物资产代币化”（Physical Asset Tokenization）迅速升温，成为连接传统金融与区块链的重要桥梁。以下是基于近期市场动态与新闻报道的事实分析。

伦敦黄金市场推出“Pooled Gold Interests”（PGIs）数字黄金产品，以信托模式实现对实物金的分割所有权。该项目旨在将黄金从静态储存转化为可在区块链上交易并产生收益的资产，吸引资产管理者和银行等机构参与。尽管传统市场对此仍保持谨慎，但这是贵金属市场数字化的重要突破。

中国大型开发商新城控股成立“数字资产研究院”，探索将知识产权和资产收益代币化，并计划年底前发行与其吴樾广场相关的NFT产品。这是国内房企探索资产上链实现流动性突破的典型案例。

全球对实物资产代币化的关注显著上升。报告显示，截至目前已有约 1850 亿美元的实物资产完成代币化，涉及领域包括空中权、收藏品、林业等创新类型资产。

与此同时，到 2024 年底，RWA（Real-World Assets）代币化资产总规模已超过 500 亿美元，涵盖债权、地产、大宗商品等；其中，代币化房地产项目达 240 亿美元，已上线资产约 54 亿美元，且二级市场交易量同比增幅达 40%。

机构视角亦高度看好未来：贝恩资本预计，到 2030 年全球可代币化资产规模将达 16 万亿美元；McKinsey 则预估市场潜力甚至可达 2–4 万亿美元。

美国银行报告披露，投资者对房产、股票、债券等实物资产的代币化兴趣显著上升；迪拜土地局计划到 2033 年实现约 160 亿美元的地产数字化，推动分割所有权机制落地。

多地监管框架逐步落地落细：

欧盟 MiCA（Markets in Crypto-Assets）正式启用，为代币化证券提供统一法规基础；

亚洲方面，新加坡、香港、迪拜等地推出沙盒与许可路径，新加坡的 Project Guardian 推动银行存款、基金与 FX 等资产数字化，香港 SFC 发布零售基金与 VATP（虚拟资产交易平台）方面指引；迪拜通过 VARA（虚拟资产监管局）为 RWA 市场提供许可机制。

尽管资产上链势头强劲，但学术研究指出，RWA 代币化后的二级市场流动性仍然低迷，如交易量少、持有者长持、二级市场活跃度不足。这源于监管限制、估值不透明、清算机制欠缺、托管集中等结构性问题。

越来越多传统金融巨头和 DeFi 协议参与 RWA 实践。典型如 MakerDAO 用国债支持 DAI，BlackRock 等金融机构布局代币化基金，同时币圈也在推动合规技术与信任机制建设。

实物资产代币化正从理念向实践快速演化，遍布黄金、房产、知识产权、农业等多领域。在市场规模与监管沙盒双轮驱动下，代币化正具备向主流金融体系渗透的潜力。

但目前依旧面临挑战——尤其是流动性不足、估值难题、合规不统一等，这些都需行业与监管协力解决。未来若能协调多方力量，实现技术、法治与市场的深度融合，实物资产代币化或将成为金融创新的新支柱。

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原文: 《 实物资产代币化：连接真实世界与区块链的变革之路 》

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