随着抵押贷款利率不断攀升，美国房屋中高达35万亿美元的股权变得越来越难以解锁。是的，对于潜在买家来说，负担能力危机正在加剧，但更重要的是，美联储通过宽松政策缓解经济压力的最重要渠道之一——再融资渠道，正以历史性的方式被堵塞。 现有抵押贷款的平均利率比市场利率高出200个基点以上，这不仅对新贷款的发放构成了重大障碍，也对任何想要利用房屋净值来增加现金流的人造成了困难。而目前的平均利率仅略高于4%，这得益于过去四年的低利率。许多房主的贷款利率都在3%甚至高2%的水平，与当前6.7%的利率相差甚远。 由于30年期抵押贷款利率与10年期国债收益率的长期平均利差为1.8%-2%，长期债券需要出现大幅需求，才能使抵押贷款成本接近现有房主的利率，否则他们将不得不支付巨额溢价来提取股权（并在其他条件不变的情况下提高贷款利率）。 过去40年，美联储能够将短期利率降至比上一轮降息周期更低的水平，这意味着长期收益率也会持续走低，从而让宽松政策惠及房主。 但这种日子已经结束了。 由于2022年利率迅速上调，紧随历史最低抵押贷款利率和美国历史上最大规模的购房/再融资浪潮之后，这一机制被堵塞了。债券牛市已经结束。 在长期赤字持续超过6%的情况下，长期收益率已经很难大幅下降，更别提跌破4%了。除非出现类似大萧条级别的经济事件将其压低，但这也会带来一系列其他后果。 所有这些因素汇聚在一起，意味着下一次美联储需要降息时，他们最有用的帮助家庭的工具之一已经失去了效力。