2025年9月，香港与新加坡几乎在同一周祭出新一轮“现实世界资产”（RWA）代币化大招：香港金管局宣布第三批Ensemble沙盒扩容至债券、碳信用、私募基金三大类资产；新加坡金管局（MAS）则正式放行REITs（不动产投资信托）直接上链交易，并开放散户认购。两大亚洲金融中心同步“踩油门”，目标直指同一条赛道——打造亚太“RWA华尔街”。监管沙盒背后，既是技术与合规的较量，更是全球资金、资产和标准的争夺。谁能率先把“千亿市值”写进成绩单？答案或许就在接下来的12个月。

一、 香港：把“内地资产”装进代币化篮子

8月30日，金管局发出第三批Ensemble沙盒邀请函，把绿色债券、碳信用和私募基金全装进试点：汇丰、渣打、蚂蚁数科联手先做10亿美元绿色债券链上发行；京东科技牵手Sui公链，把巴西光伏项目的2.2亿雷亚尔绿证拆成100美元一份的链上凭证；德林、绿地等地产巨头则将铜锣湾写字楼和仓储打包成29亿港元的“NFT产权”，千元即可认购，同时财政司司长陈茂波9月14日放话，所有沙盒项目必须接入港元稳定币结算，未来内地绿色资产、大湾区地产乃至“一带一路”基建收益权都将经这条“代币化+稳定币”通道直达全球，而监管也已排好时间表——2025年Q4出台虚拟资产托管牌照，强制链上身份与链下资产双托管，2026年Q2更启动“港股通代币化”，首批恒指成分股可用港元稳定币T+0结算，香港志在成为内地优质资产的全球数字发行台。

二、新加坡：给REITs上链，打开散户“10美元”闸门

9月6日MAS宣布Project Guardian由机构伸向零售，星展、SGX与摩根大通Onyx联手推出底层为本地商业地产的“REITs代币”，把最小认购额从5000新元砍到10美元，链上实时派息、T+1可赎回，散户用PayNow刷法币即可买入，后台自动换成XSGD稳定币结算；同时发布《资产代币化技术白皮书》2.0，向BIS提交“跨链互操作”三层架构欲成全球标准，并定好时间表——2025年10月启动代币化REITs二级市场、日均XSGD结算目标5亿新元，2026年Q1开放外资企业发行“狮城REITs”且试点美元、澳元稳定币跨币种结算，新加坡打算先做样板间再卖基础设施，让全球资金跟着自己的标准跑。

三、市场回声：机构“用脚投票”，两地已现差异化布局

机构已用“双脚”画出分水岭：汇丰双总部运作，在香港替佛山城投把3亿美元绿色债券搬上链，同时在狮城托管REITs冲刺年内10亿新元；蚂蚁数科香港拿1、4、9号牌照专做“内地资产—香港发行”，新加坡申支付牌照当XSGD结算通道；摩根大通Onyx只敢在监管透明、标准易输出的新加坡做零售级REITs，香港仍停留机构试点以避开外汇与稳定币变数，于是偏好高收益的基金涌向香港，求稳求流动的全球资管则把新加坡当成RWA试验田。

四、 结语：赢家不止一个，路线决定生态

谁先撞线“千亿市值”取决于两条路线：香港凭内地资产池深度和2026年港股通代币化可能提前半年达标，新加坡凭零售参与度与跨链标准若获BIS认可就能后来居上；表面是两地竞速，实质是“合规+资产”与“标准+技术”两种金融哲学碰撞，短期呈现内地绿色资产/港元稳定币和狮城REITs/跨链标准两条平行赛道，中长期资产端与标准端必然融合，最终赢家不是城市而是率先跑通“资产—标准—资金”闭环的生态，投资者押注赛道比押注城市更稳。

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