美国房地产的问题之所以在 2025 年开始恶化，其实不是单一因素，而是“移民+房价+租金+住房供给”这条链条被高利率从四个方向同时压住。

移民本来是这两年最强的需求端支撑，过去三年美国净增人口超过 600 万，其中大部分集中在租房市场，他们确实托起了租金，使得房东即便在高利率环境下也不愿意降价卖房，但这种需求属于低流动性需求，移民愿意租，却没有条件买，于是带来的是租金顶上去、房价下不来、成交量却被掐死的极端结构。

房价维持高位，看似强势，但根本动力不是购买力，而是因移民需求带来的供给挤出，本土家庭被价格和利率同时拒之门外，形成成交率急剧下滑的供需错位。同时租金在上涨，但租金涨幅和利率上升完全不成比例，房东的租金回报率早已被融资成本吞掉，租金上涨并没有改善他们的现金流，更多是用来抵消利息压力，这意味着租金的韧性不是房地产健康的体现，而是压力在向租客转嫁。

住房供给端则更糟，美国过去十年建筑量一直不足，而高利率又让建商不愿意开工，因为融资成本太高、买家负担能力太弱、价格缺乏持续上涨的空间，最终导致供给端几乎冻结，既没有新增，也无法通过扩产降低房价，供给越紧，房价越难跌，但需求越弱，成交越差，于是整个市场卡在一个几乎无法自我修复的结构性平衡点。

房价降不下去，租金降不下去，成交提不上去，供给扩不出来，全靠移民支撑的租赁需求把市场吊着一口气。当任何一个环节开始松动，比如移民政策收紧、租金涨幅放缓、建商彻底停工、家庭可负担性恶化，就会让这条链条迅速从不崩但死撑转向全链路下滑。

而现在房屋下架数量创 2017 年以来新高，正是这条链条开始松动的第一个前置信号，移民需求不再足以托住房屋成交，租金的上涨无法抵消融资成本，建商不愿扩产，本土家庭退场，房地产进入了一个被动收缩的阶段，这才是美联储高利率真正开始伤到系统性部分的地方。

美联储继续维持高利率带来的就是美国经济可能真的会走向衰退。

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