对越南还是挺熟悉的，而且身边很多人在越南投资，房产也是其中一项，简单说说越南房价上涨的原因。

其实很简单，就是对标中国，但并不是对标中国的房地产业，而是对标中国的制造业，因为一些众所周知的原因，很多的外企已经将生产基地迁移到了越南，胡志明，河内甚至岘港都有不同的目标。

我们常说胡志明对标的上海，河内对标的北京，岘港对标的成都。

胡志明是制造业的主导，同时也是很多越南外企总部，还越南金融服务的中心，承担的是经济引擎角色，这就是为什么我说胡志明像上海。

而河内是政治行政以及央企与基础工业的中心，更偏向权力与资源中心，所以更像是北京。

岘港现在出现了很多技术领域的“代工”，这点和成都非常相似。

在地缘政治上，现在在越南占主导的韩国，其中三星一家企业就占了越南 15% 左右的 GDP ，这还是跌下来以后的，前几年最多的时候三星能占越南 GDP 的 25% 。

韩国是越南历史累计最大的外国直接投资者，所以越南很多经济和发展都在炒韩国的作业，可能很多小伙伴不知道北越对中国并不非常友好，因为历史原因，而南越则相对开放很多。

回到正题，越南房价并不是对标中国房地产本身，而是对标中国当年的制造业迁移阶段。 过去二十多年，中国房价真正起飞的根本原因，并不是地产多有想象力，而是制造业发展，外资投资，城市化进展以及就业缺口吸附形成了一个长期、稳定、可复制的人口与收入增长模型。 而今天的越南，正处在当年中国高速发展的时期。

所以越南房价上涨的底层逻辑，并不是地产，是代工承接。南越的房价上涨，更多来自真实需求与人口流入。这就像上海一样，很多小伙伴可能不知道，80年代的上海房子也不值钱。而北越的房价上涨，更依赖政策、资源与阶段性预期，更像是行政中心。

而对越南比较了解的话就应该知道，越南的房价并不是全面上涨的，而是结构性上涨，上涨的结构主要就是在经济和政治中心。

而真正决定越南房价走势的并不是现在中国的房地产泡沫理论，而是外资是否继续把供应链与中产生活留在越南。其实这和上海非常的相似，很多小伙伴都知道上海买房最狠的不是上海人，而是外地人，有钱的外地人才是支撑上海房地产的主要原因。

越南也是一个道理，只是支撑越南房地产的并不都是越南人，而是很多的外国人，这些外国人在越南更多的是为了“工作和生活”，而不单纯是为了炒房，只要一天越南的支柱产业还是代工业，那么越南的房价就仍然有机会，无非就是局部越来越贵，但贵的幅度放缓而已。

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